Droit de préemption : quand vendre à la mairie s’impose

Vous mettez votre logement en vente ? Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Pas si vite ! Le droit de préemption de la commune peut remettre en cause la transaction, si elle voulait acheter pour son compte.

Qui est concerné ?

En matière d’immobilier, les particuliers méconnaissent souvent le droit de préemption accordé aux communes, qui deviennent prioritaires en cas de vente d’un bien. Dans les grandes villes ou à proximité d’équipements publics, les mairies peuvent nourrir des projets d’aménagement urbain ou de construction de logements sociaux et profiter de la mise en vente d’un bien ou d’un terrain pour se porter acquéreur. 

« Bien souvent, le vendeur arrive à ses fins au prix souhaité, mais l’acheteur potentiel, qui a déjà signé un compromis de vente, peut être très déçu » résume Claudine Lotz, présidente de la chambre des notaires du Bas-Rhin. Concrètement, à la mise en vente d’un bien, le notaire envoie une déclaration d'intention d'aliéner (Dia) aux services municipaux. S’ils ne se manifestent pas, dans un délai maximal de deux mois, la vente peut se faire.

Deux autres cas de figure

Dans d’autres cas, la mairie veut préempter le bien et accepte le prix du vendeur (hors les meubles ou la cuisine équipée…) : le vendeur ne peut pas lui refuser la vente et l’acquéreur initialement pressenti n’a que peu de recours. Par contre, si la commune essaie de négocier le prix à la baisse et que le vendeur refuse, il gèle la vente de son bien. « Dans les faits, rares sont les propriétaires qui contestent le droit de préemption des communes, car elles présentent des dossiers solides et justifient leur volonté d’acheter un immeuble ou un terrain par des projets d’intérêt collectif », constate d’expérience Claudine Lotz. 

Quels conseils ?

Vendeurs et acheteurs doivent savoir que ce droit existe et peut mettre un frein à leur projet. « Avant de mettre en vente, il est conseillé d’interroger la mairie de façon informelle sur ses éventuels projets dans cette zone », recommande la notaire. Côté acheteurs, pas question d’engager des travaux avant d’avoir signé l’acte définitif d’achat. 

S’il faut verser un acompte, mieux vaut passer par un notaire pour éviter tout risque de perdre de l’argent en cas de préemption. « Consulter un notaire bien en amont de son projet de vente ou d’achat, permet d’être alerté de ces risques, de faire un point sur les démarches capables de raccourcir le délai pour la signature définitive et de se poser les bonnes questions en matière juridique, de patrimoine ou de fiscalité. »