Logement en mauvais état : votre bailleur a des devoirs

Un locataire occupant un logement fortement dégradé, vétuste ou indécent a des droits et des moyens d’actions. Son propriétaire est dans l’obligation d’agir. Explications. 

Aujourd’hui, encore 20 % des logements présentent des défauts gênants comme des moisissures ou des problèmes d’isolation. Pire : 3,4 % — et 6,5 % de ceux construits avant 1949 — présentent au moins deux défauts graves mettant en danger la santé ou la sécurité des occupants, en grande majorité locataires. Mal isolés, 4,8 millions de logements sont des passoires thermiques*.

Le décret du 30 janvier 2002 précise les conditions que doit remplir un logement décent pour être doté d’équipements suffisants et ne pas porter atteinte à la santé ou à la sécurité du locataire (surface et volume habitables, isolation, installation électrique, éclairage naturel, absence de nuisibles ou de parasites…). « Faute de respecter ces critères, un logement est impropre à la location », explique Agnès Samson, juriste à l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) de Loire-Atlantique.

A noter : à partir du 1er janvier 2023, un nouveau seuil de performance énergétique s’ajoutera aux critères de décence. 800 000 logements chauffés au fuel ou au gaz basculeront alors dans la catégorie de passoires thermiques.
 

Démarche amiable… puis recommandé

Que peut faire l’occupant d’un logement en mauvais état ou ne respectant pas les critères de décence ? S’il est tenu de réparer tout ce qu’il dégrade (comme un papier peint déchiré), et s’il est responsable de l’entretien courant, c’est au propriétaire de fournir un logement décent et de réparer ce qui relève de l’usure normale.

S'il ne le fait pas ? « La première étape est une démarche amiable par téléphone, e-mail ou lettre simple, pour expliquer la nature des manquements et demander des travaux de mise aux normes, indique Agnès Samson. Une lettre recommandée suivra en cas de non-réponse ou de refus. » Le propriétaire a deux mois pour exécuter les travaux nécessaires.


 

Solliciter la Caf ou l’Adil de son département

Au-delà, la Commission départementale de conciliation peut être saisie pour trouver un accord. « Mais attention, alerte Agnès Samson, le locataire ne doit pas cesser de payer le loyer. Pour obtenir une suspension du loyer, un dédommagement ou une levée du préavis, il faut une décision du juge des contentieux de la protection. »

Parallèlement à ses demandes au propriétaire, le locataire a intérêt à solliciter l’Adil de son département, pour faire établir une fiche de repérage, qui peut être suivie d’une visite sur place par la mairie ou l’Agence régionale de santé (Ars). Ces démarches sont gratuites. Pensez également à signaler l'état de non-décence à votre Caf si vous êtes bénéficiaire de l'aide au logement.

Si le locataire effectue les travaux lui-même, il prend le risque de ne pas être remboursé par le propriétaire. Seul le juge peut contraindre le propriétaire à effectuer les travaux ou à les rembourser.

* Source : ministère de la Transition écologique (2020)