Logement non décent : guides et informations pratiques pour les bailleurs, les collectivités et les locataires
La Caf a pour mission de vérifier la décence des logements d'allocataires bénéficiaires d’une allocation logement familiale ou sociale en articulation avec des partenaires relevant de ce domaine de compétences.
A savoir pour les collectivités : dans le cadre du permis de louer, les collectivités peuvent solliciter la Caf dans une démarche de repérage des logements non décents.
Des outils d'information :
Un guide national a été réalisé : consulter le guide national
Dans les Pyrénées-Orientales, un recensement d'informations destinées aux maires et aux partenaires a été fait par l’Adil66, en collaboration avec l’Ars, l’Etat, le Conseil départemental et la Caf, dans le cadre d’une démarche préventive contre l’habitat indigne. Ces informations figurent ci-dessous et sont également destinées aux bailleurs et aux allocataires .
Les droits et devoirs du locataire et du bailleur
Le locataire est tenu de l’entretien et des menues réparations dans son logement (article 7 loi 6.7.1989). Consulter le guide 'Votre habitat, qui répare, qui entretient ?". Le propriétaire peut engager la responsabilité du locataire qui ne justifie pas d’un entretien régulier ou qui est à l’origine de dégradations.
Les obligations du locataire sont encadrées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 7) et les articles 1728 et 1729 du Code Civil. Elles sont inscrites dans le contrat de location au même titre que les obligations du propriétaire. En signant le bail, les deux parties s’engagent à respecter leurs obligations respectives.
Les obligations du locataire et du propriétaire mentionnées dans le bail sont assorties de droits des locataires et des propriétaires.
- Les obligations du locataire
- Payer le loyer et les charges conformément aux dispositions du bail ;
- Utiliser paisiblement le logement loué en respectant la destination (l’affectation) définie dans le contrat ;
- Prendre en charge l’entretien courant du logement ;
- Permettre l’accès aux locaux pour effectuer des travaux d’amélioration ;
- S’abstenir de transformer le logement sans accord écrit du bailleur ;
- Souscrire une assurance contre les risques locatifs.
- Les obligations du bailleur
- Mettre à disposition un logement décent ne présentant pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants ;
- Remettre les diagnostics obligatoires et l’information utile relative à la performance énergétique du logement ;
- Éradiquer les nuisibles et parasites en cas d’infestation ;
- Prendre en charge les réparations dues à la vétusté ;
- Assurer une jouissance paisible du logement.
Suivez ce lien pour mieux connaître les obligations du bailleur et pour consulter le guide de la rénovation énergétique du logement,
Le logement fourni à un locataire doit être décent pendant toute la durée de la location
La notion de décence du logement
- Qu'est-ce qu'un logement décent ?
- Que doit faire le locataire s'il pense que son logement n'est pas décent ?
Il adresse un premier courrier d’information au propriétaire.
Si le propriétaire ne répond pas, le locataire doit faire suivre ce premier courrier par une lettre recommandée avec accusé de réception (modèles de lettre disponibles sur le site de l’ANIL. Cette démarche est nécessaire même si le locataire pense que le propriétaire ne répondra pas ou n’ira pas récupérer le courrier.
Si le propriétaire ne répond toujours pas, le locataire peut signaler les problèmes rencontrés dans son logement sur la plateforme Signal logement. Sa demande sera prise en compte par les professionnels concernés. Un contrôle pourra être réalisé.
- Le logement est qualifié de non décent à la suite du contrôle et l'allocataire perçoit un droit à l’allocation logement : que se passe-t-il ?
Quand le logement est qualifié de non décent à la suite du contrôle et que l'allocataire perçoit un droit à l’allocation logement, cela a les conséquences suivantes :
- La Caf informe l'allocataire sur la procédure et sur ses droits.
- Le propriétaire a un délai maximum de 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité ;
- Pendant toute la durée des travaux, l’allocation que l'allocataire perçoit ou que le propriétaire perçoit est conservée par la Caf (cela signifie qu’elle n’est pas versée par la Caf). L'allocataire doit continuer à payer le résiduel de loyer (c’est à dire le loyer déduction faite du montant de l’aide au logement).
Attention :
- Le propriétaire ne peut pas demander la part de l’aide au logement non versée.
- Au bout de 18 mois, l'allocataire doit payer la totalité de son loyer.
Le propriétaire a réalisé les travaux et en a informé la Caisse d’allocations familiales :
- La reprise du versement de l’allocation logement peut s’effectuer uniquement après un second contrôle qui consiste à vérifier la réalisation de l’ensemble des travaux demandés.
- Le rappel de l’allocation logement consignée est restitué au propriétaire si les travaux sont jugés conformes et ont été réalisés dans les délais (18 mois).
- Les recours disponibles
La commission de conciliation
Cette commission s’efforce de trouver un règlement amiable à un conflit entre un bailleur et son locataire. Elle est composée à égalité de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. C’est une démarche amiable.
La commission peut être saisie par mail à : ddtm-cdc@pyrenees-orientales.gouv.fr ou par courrier recommandé à : Direction départementale des territoires et de la mer - Commission départementale de conciliation - 2, rue Jean Richepin - BP 50909 - 66020 Perpignan Cedex
En savoir plus sur la commission de conciliation
La conciliationSi votre propriétaire ne réagit pas ou s’il n’est pas d’accord, le locataire peut saisir le conciliateur de justice. Cette procédure est gratuite.
Le conciliateur ne prend pas de décision mais peut aider à régler la situation à l’amiable.
Saisine de la justice
Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le Tribunal judiciaire du lieu de résidence.
Il peut se faire représenter en justice par une association agréée (Confédération nationale du logement).
Si ses ressources sont modestes, il peut obtenir l’aide juridictionnelle pour se faire assister d’un avocat. En fonction de ses revenus, il pourra bénéficier d’une prise en charge partielle ou totale des frais de justice.
En savoir plus sur :
Adresses utiles :
Pour la déclaration de présomption de non-décence du logement :
==> Caf des Pyrénées Orientales - 112 rue Docteur Henri Ey – BP 49927 - 66019 PERPIGNAN CEDEX 9
==> Signalez la présomption de non-décence en vous connectant sur Signal logement
Pour être accompagné en tant que locataire ou bailleur :
==> Agence Départementale d’Information sur le Logement (Adil 66)
2 rue Pierre Dupont - 66000 Perpignan - Tél : 04 68 52 00 00 - Mail : contact@adil66.org
Informations gratuites sur les questions relatives au logement et à l’habitat
==> Maison de justice et du droit de Perpignan
210 avenue du Languedoc - 66000 Perpignan - Tél : 04 68 68 54 60
Lieu d’information sur les droits et devoirs, consultations juridiques gratuites (médiateur, conciliateur de justice, avocat, notaire, huissier)
==> Centre d’Information sur les Droits des Femmes et des Familles (Cidff)
52 rue Maréchal Foch - 66000 Perpignan - Tél : 04 68 51 16 37
Lieu d’accueil, d’écoute et d’orientation sur le juridique, l’emploi et la vie quotidienne
==> Maison d'accès aux droits
1 rue de la Savonnerie - Place Carola - 66000 Perpignan - Tél : 04 68 66 34 56
Lieu d’information sur les droits et devoirs, consultations juridiques gratuites (médiateur, conciliateur de justice, avocat, notaire, huissier)
==> Confédération nationale du logement (Cnl)
7bis avenue de Grande-Bretagne - 66000 Perpignan - Tél : 04 68 89 74 71 - www.lacnl.com