Tout ce que vous pouvez faire pour récupérer sa caution

Au moment de quitter une location, il n’est pas toujours facile de récupérer son dépôt de garantie, appelé « caution » dans le langage courant. Les conseils de Cécile Can, chargée d’études juridiques à l’Agence Nationale d'Information sur le Logement (ANIL).

À quoi correspond le dépôt de garantie d’un logement ?
Cécile Can : Il s’agit d’une somme d’argent demandée par le propriétaire d’un logement à son locataire au moment où ce dernier signe son contrat de location. Pour le propriétaire, cette somme couvre d’éventuelles dépenses qui resteraient à régler en cas de manquements du locataire une fois celui-ci parti (loyer impayé, dégradations…). Cette somme – encaissée dès l’entrée du locataire dans le logement – est plafonnée. Elle ne peut pas dépasser l’équivalent d’un mois de loyer hors charges pour un logement non meublé, et deux mois de loyer hors charges pour un logement meublé.

Comment récupérer ce dépôt au moment de quitter le logement ?
C.C. : L’état des lieux de sortie est organisé entre le locataire et le propriétaire. S’il est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit restituer son dépôt de garantie au locataire dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés. Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée et que le propriétaire doit engager des frais pour le remettre en état, ce dernier a deux mois pour rendre ce qui reste du dépôt de garantie, frais de remise en état déduits (sur la base de justificatifs uniquement : devis et factures). Une fois passés ces délais, le propriétaire doit s’acquitter d’une pénalité correspondant à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. Le locataire peut lui réclamer ces sommes par courrier en recommandé avec accusé de réception.

Dans le cas où le propriétaire ne rendrait pas sa caution à son locataire, que faire ?
C.C. : La première étape est de contacter le propriétaire pour essayer de comprendre ce retard. Il peut s’agir d’un refus ou d’un simple oubli de sa part. Si le dialogue n’aboutit pas, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Présente dans chaque département et accessible gratuitement, elle va chercher à régler le litige en organisant une rencontre entre les deux parties afin qu’elles trouvent un terrain d’entente. Le locataire peut s’y rendre seul ou accompagné d’une association ou d’un avocat. Si cette démarche échoue, une procédure au tribunal judiciaire peut être engagée contre le propriétaire auprès du juge des contentieux de la protection. Il n’est pas obligatoire d’être représenté par un avocat.

Un conseil pour éviter le litige ?
C.C. : Dès l’entrée dans un logement, il est vraiment essentiel de prendre le temps de réaliser un état des lieux complet, de regarder si tout fonctionne bien, si les équipements sont en bon état et de noter tous les éléments qui feraient défaut. Des photos peuvent être ajoutées. À la sortie, c’est ce document qui permettra la comparaison avec l’état des lieux de sortie, constituant ainsi des preuves en cas de litige. Et si le locataire n’est pas d’accord avec l’état des lieux de sortie, il est essentiel qu’il ne le signe pas. Le bailleur et le locataire pourront ensuite faire appel à un commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux de sortie à frais partagés.

Bon à savoir : Sur tout le territoire, l’Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL) met ses conseillers gratuitement à disposition des locataires comme des propriétaires pour les accompagner et les informer sur leurs droits et obligations.